紅梅庵（仮）

2021年はすっ飛ばして

Sun, 20 Mar 2022 16:09:20 +0900

まさか、また書くことがあるとは思わなかった。

前に書いた記事は2020年11月26日だ。その前日に旧居から荷物を運び出したところという話だった。そして、11月27日に新居に荷物が運び込まれて、新しい生活が始まった。

シン紅梅庵は、始めたには始めたのである。たしか、2020年の大晦日に、このアサブロからシン紅梅庵に記事を移行した。アサブロにはエクスポート機能がないのであるが（ついでにインポート機能もない）、記事の数がが少ないので手動で移行しても大したことはなかったのである。

だが、そのシン紅梅庵は続かなかった。ずーっとずーっと書いていたブログの記事をすべてインポートしたのが重荷になったのかもしれない。やっている会社のサイトもあるので、それとの棲み分けにも悩むという、実はいつもやらかす失敗を繰り返したのだった。

で、せっかく始まったシン紅梅庵はあっという間に忘れ去られて、なくなって、この紅梅庵（仮）だけが残った。わざわざ消すまでもないと思ったし。2021年はすっ飛ばすことになって、今日、2022年3月20日を迎える。

では、今日、なぜ書こうと思ったのか。1つの理由は引っ越し以来構築してきた書斎をリニューアルしたからだ。書斎はイコール自分の会社でもあるのだが、机を入れ替え、ディスプレイを入れ替え、いろいろと機材も追加した。まだ、その途中なのであるが、それだけ自分の家というものへの興味と愛着が増した。

家＝会社の固定IPはAsahiNetのサービスである。故にアサブロもあるのだが。そんなこんなで、久々にこのブログを見てみた。なんとなく書いてみたくなった。そんなところである。

次、いつ記事が増えるか分からない。まぁ、それはそれで良いではないか。

シン紅梅庵へ

Thu, 26 Nov 2020 09:46:41 +0900

久しぶりの投稿になる。
家を買う話をひととおり書いて、5年、10年と経ったときに読んだら、懐かしくなるだろうなと思っている。

ついに引越となって、昨日は旧居から荷物が運び出された。新居に荷物が入るのは明日だ。
新居の光回線はASAHIネットで、だから、この遺物のようなアサブロを書いているのだが、固定IPサービスを使って自宅にサーバを置こうと思っている。そのための機材は既に発注済みで、準備が整い次第、そのサーバにWordPressでも設置して、このアサブロを引き継ぐブログを始めようと思っている。

次のブログのタイトルは「シン紅梅庵」だ。ここが紅梅庵（仮）で、次は「シン」である。実はドメインも取っている。
新しいブログが始まったら、またここでお知らせする。

家を買うまで（8）

Sat, 31 Oct 2020 11:10:07 +0900

家を買うまでを今まで7本の記事に分けて書いてきたが、ようやっと一昨日、引き渡しを受けた。完全に「家を買った」ということになる。

家を買うと具体的に動き始めたのが8月頃であるが、だいたい3か月くらいの準備期間でゴールにたどり着いた。
使い古された言葉だが「一国一城の主」になったわけだ。

とはいえ、今回買ったのは既存物件であるから、多少のリフォームを入れる。引越はその後で、まだ1か月くらい後の話だ。
だから、もう少し家を買って実際に住み始めるまでのプロセスは続くのである。

リフォーム以外にも、インターネット回線を引く必要があるし、それに合わせてLAN工事もするかもしれないし、ガスをプロパンガスから都市ガスに変えるという可能性もある。そうしたことを、一つ一つ進めていかなければならない。
大家さんに言っておけば（というか、あらかじめ決まっていて）だいたい片付いた賃貸住宅との違いである。
その分、自由度は高いのであるが。

そんなわけで、引き渡し自体のことをまだ書いていないし、このプロセスをここに書くこともあと何回かは出てくるだろう。

さて、その後をどうするかだ。インターネット老人会のようなアサブロで、このままずっと書き続けていくことはどうなのか･･･。余計なことを考えず（余計なことを考える必要がない）に書けるアサブロは実は重要な気がしないでもないのだが、新居にインターネット回線が引かれれば、そこはAsahiNetのメリットで固定IPを付けることにしているし、そこにちょっとしたサーバを置く計画である。サーバというか高機能なNASになると思う。機種選定は既に済ませている。そうなると、そこにブログシステムを置くことも可能になる。紅梅庵はそこが本拠地となるかもしれない。

家を買うまで（7）

Wed, 28 Oct 2020 11:35:57 +0900

ここまでのところで、だいたいリアルタイムに追いついた。
先週から、家を買うまでの記事を書き始めたのだが、実際には9月の中頃からの話だ。

いよいよ、明日、融資実行と引渡しを迎える。ついに、一軒家とその土地が自分のものになるのだ。まぁ、ありきたりな言い方だが「一国一城の主」というやつである。

今まで、家を買うまでのプロセスを中心に書いてきたので、今回はなぜこの家にしたかについて書いておこうと思う。何より明日、自分のものになるのだから。

まず、現実論として物件価格がある。今回の住宅ローンを組んでから、日経に住宅ローンの平均完済年齢が73.1歳になったという記事が出た。

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日経は代表的な住宅ローン「フラット35」を提供する住宅機構の資料から、利用者の年齢や融資額・期間のデータを取得。2000年度から20年度（4～7月）の利用者（対象約122万人）を分析すると、老後に返済リスクを先送りする実態が見えてきた。

平均完済年齢が最低だったのは2000年度の利用者の68.3歳。その年齢は年々高くなり、20年度の利用者は73.1歳と最高だった。完済時の「高齢化」には3つの要因が重なっている。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64597190U0A001C2MM8000/
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もちろん、繰上げ返済も考えつつだろうし、今後さらに生涯現役で働くことが前提の社会になるのだろうが、それにしても73歳とは・・・。
私はいま41歳で、最初20年ローンにするつもりだったが、結果的に25年ローンにした。完済年齢は66歳だ。もちろん、繰上げ返済も使っていくつもりである（だから、保証料一括型を選んだ）。この20年間の調査で平均完済年齢の最低値が68.3歳というから、それよりも下の年齢に落ち着けることができた。
といって、月々の支払いは今の家賃以下にしたいし、ボーナス払いも使わない。最初は頭金を入れるつもりだったが、この低金利時代なのでそれもゼロにした。そうなると、購入できる物件価格には限りが出てくる。その範囲内に収まるものを買ったわけだ。

マンションか一戸建てかというのもある。元々はマンションを買うつもりだったのだが、下記の点が気になった。

・管理費、修繕積立金、駐車場代の負担が重い
　→戸建てでも修繕積立金相当の貯蓄は必要だが、自分で貯められればいざというときの備えにもなる。
・築年数が上がったときの管理体制への不安
　→築10年くらいの中古マンションを買うつもりだったのだが、仮に50年間住むとしたら築60年になっている。そのとき、ビンテージ扱いされるようなマンションでなければ、色々難しいことが起きるのではないか。

一方、戸建ては日頃の維持管理をすべて自分たちでやらなければならないため、そのための負担（金銭的、時間的）が必要になるのだが、逆に言えば、その辺のすべて自分たち次第であって、自由になるメリットがある。今回、いくつかのリフォームをするのだが、その一部はマンションではできない内容のものだ。

立地についても考えた。検討していたマンションの方が立地は良いのかもしれないが、今回の戸建てでもそれほど立地が悪いわけではない。駅から歩いて15分圏内だし、主要国道から一本入ったところである。バスも頻発しているエリアで、スーパーやドラッグストアも近い。少し敷地が狭いのは残念だが、角地だし、きちんと整備された場所なので道が変に入り組んだりしていない。

用途区分は準工業である。まぁ、危険なものでなければなんでも立てられる場所で、たしかに周囲には小さな工場が点在している。一方で、最近建てられたと思われる大型マンションもある。
嬉しいのはエリア最大の公園があることだ。屋内プールもあるし、たるみすぎた体を鍛え直すには好立地である。

建物については、もともと建売物件のため、安普請なのは仕方ない。ただ、築年数が浅いので、耐震などは問題ないだろうし、幸い「すまい保険」も付いている。

そんなわけで、2階の一部屋が私の書斎兼仕事場となり、「リアル紅梅庵」となるわけだ。

家を買うまで（6）

Tue, 27 Oct 2020 11:45:39 +0900

前回、売買契約の締結まで書いた。
次は、金消だ。金銭消費貸借契約。これは本審査が通った次のステップで、お金を借りますよ！という契約だ。

住宅ローンを借りる過程をざっと示すと、こんな感じか。

・仮審査「お金、借りれそうですか？」
・本審査「お金、貸してくれますか？」
・金銭消費貸借契約「お金、貸してください。」

仮審査では金融機関からは、この人にお金を貸して良いのだろうか？いくらまで貸して良いのだろうか？ということが判断される。一般の銀行の住宅ローンなら、保証会社が必ず付くので、銀行と保証会社の両方でチェックされる。信用情報機関を使う旨の合意書もサインが必要なので、いわゆるブラックリストもチェックされる。
だから、仮審査がOKなら、よほどのことがなければ本審査もOKとなる。

本審査では提出する書類が少し増える。仮審査では私の場合（会社経営なので）確定申告書と会社決算書をそれぞれ2年分提出した。
一方、本審査では市役所などで取得できる収入証明（課税証明書、納税証明書）と、税務署で取得できる納税証明書その1・2を出した。仮審査で判断材料にした情報の裏取りのようなものだ。あと、仮審査がOKになった後、本審査までの間に新たなローンを組んだりすると本審査がNGになることがあるらしい。もう一度、信用情報機関のチェックが入るので要注意。この間は、クレジットカードで買い物をしても一括払いしか使わないようにした。

今回の物件は売主側がやたら決済を急いでいたので、本審査のOKが出ることを前提に金消の日程も決めた。ついてでに決済の日程も決めた。
本審査のOKが出たのは、金消の日程の前日の朝、間に合った。
また、金消の時点ではリフォームの契約書も必要なので、それも準備して提出した。

この時、最終的な実行金利も分かった。仮審査の段階では0.725％という話だったが、再度、申し込み内容がチェックされて、特別金利の0.475％が提示された。変動金利限定ということだが、地銀でこの金利なら異論はない。
この金利は融資手数料型なので、保証料一括型を選び（この方が繰上げ返済した場合に保証料が戻ってくる可能性が出てくる）、さらに団信はがんだけでなく、3大疾病＋5大生活習慣病まで付けたので最終的な金利は0.835％となった。

家を買うまで（5）

Sun, 25 Oct 2020 14:54:22 +0900

次は売買契約と住宅ローン特約についてだ。

本筋では、住宅ローンの仮審査をパスして、それから売買契約である。さらに、売買契約と合わせて住宅ローンの本審査を出して、本審査をパスしたら、次は金消（金銭消費貸借契約）、そして融資実行・物件引き渡しとなる。

売買契約の締結時には、手付金が必要だ。一般的には物件価格の1割だから、私の場合は200万円と少しの手付金ということになるのだが、私が購入した地域ではそこまでは要らないらしい。結果、30万円だけだった。たった、それだけ。後にも書くと思うが、頭金が必要と思ってそれなりにお金を貯めたのだが、ほとんど手を付けないままになりそうだ。

で、手付金は買主が売主に支払い、決済時に物件価格から差し引かれるか、満額で決済した後に戻ってくる。買主がキャンセルする場合は手付金は戻ってこない。売主がキャンセルする場合は手付金の倍額を買主に支払う。それが民法上の手付のルール。
ただ、多くの場合、住宅ローン特約を付ける。どこの銀行からも住宅ローンが断られてしまった場合、買主側から物件購入をキャンセルせざるを得ないのだが、その際に住宅ローンに落ちたことが理由ならば売主は手付金をそのまま買主に戻してくれるという特約だ。

その特約を付けているから、仮審査の段階でどこの銀行も落ちてしまったとしても、手付金が戻ってくるだけで終わりとなる。だから、仮審査の結果が出ていない状態で売買契約しても問題ないというわけだ。

結局、売買契約した次の日に最初の銀行から結果が来て、満額可、条件無し、金利も安めな内容だったから、住宅ローン特約の恩恵にあずかることはなくなった。

売買契約はそれなりに時間がかかる。買主側の仲介業者（不動産屋さん）の宅建士が付き添い、売買契約書、重説（重要事項説明書）などの説明がある。細かなことでも気になったら確認すると良い。

購入して引き渡される物件の内容はすべてこの重説の中に書いてあるはずだ。逆に重説に書いていないことは契約の範疇にない。今年の4月に改正された民法において、それまでの瑕疵担保責任は契約不適合責任に代わった。瑕疵担保責任では、物件の「隠れた瑕疵」が発見されたときに買主は売主に対して契約の解除か損害賠償請求ができるというものだ。一方、契約不適合責任は「契約の内容に合致しない場合」に買主は売主に対して、追完、代金減額、契約解除、損害賠償のいずれか（損害賠償については他の方法に加えても可）を請求することができる。

契約不適合責任の方が買主にとっては好条件で、解釈もすっきりしている。あくまで契約した内容と対象物（引き渡された物件）の不適合があるか否かである。だから、この売買契約とその際に説明される重説の内容が重要なのだ。と、ここまで力説するのは、後でちょっと問題が生じたからなのだが。

家を買うまで（4）

Sun, 25 Oct 2020 14:40:21 +0900

さて、住宅ローンである。4つの銀行（1つはフラット35）に仮審査を出したのであるが、結果はこうであった。

・A銀行　希望の満額可、条件無し　変動金利0.725％
・B銀行　希望より300万円減額　保証料の金利上乗せ
・C銀行　希望の満額可、条件無し　変動金利0.825％
・フラット35　本審査に出せばたぶん通りそう
　※フラット35は最終的には機構が審査をするので、取扱金融機関では定かなことが言えない

いろいろあるものである。A〜Cに意図はない（イニシャルとかではない）。すべて地銀である。結果、こまめに連絡してきて仮審査の結果が最も早く、条件も最も良いA銀行に決めた。世間の常識ではA銀行の系列保証会社は審査が厳しいと言われていたのだが、結果的に最も良い条件なのだ。
不動産屋さんの担当者と銀行担当者のコネというものもあるようだし、A銀行は審査はたしかに厳しいが、審査が通れば条件は緩めという話も聞いた。

話は前後して、仮審査の結果が出る前に物件の売買契約を結んだ。本筋では、仮審査をパスしてから売買契約なのだろうが、住宅ローン特約を結んでいるので順序が逆でも良いらしい。

住宅ローン特約とは何ぞや。その辺の話はまた次で。

家を買うまで（3）

Sun, 25 Oct 2020 14:13:14 +0900

結局、戸建を買うことになった。不動産屋さんに行って、まずは1週間ほど物件を押さえてもらう。この時点では申込金1万円だけだった。

合わせて住宅ローンの仮審査を出す。銀行3つとフラット35で、4つの申込書を書く。この時点では書類は最低限にしか要らない。念のため必要そうな書類は全部取っていたのだが、そこまでは要らなかった。せいぜい本人確認資料（私の場合はマイナンバーカード）のコピーを取られたのと、会社経営者なので2年分の確定申告書のコピーを渡したくらいである。

不動産屋さんは手慣れたもので、2,250万円の物件を2,100万円で買うことにしましょうと言い、2,600万円で住宅ローンの仮審査に出してみましょうと言う。
なんなんだ、この数字のマジックは？と思ったが、まず2,250万円で売りに出ている物件（中古）を、2,250万円で買う人はいない。相対取引だから多少の値引きは当然なのだ。だから、2,100万円で買うと売主に伝えて、あとは売主の意向を聞くというわけだ。結果的に、2,100万円にはならなかったが、2,150万円にはなった。あっという間に100万円安くなった。

ローンの方は念のためである。銀行は審査でOKとした金額からマイナスになる分には何も言わないが、プラスになると再審査になる。だから、余分目に仮審査は出しておくのだ。
中古物件を買う場合、本体価格以外に、仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、10年分の火災保険料などがかかる。さらに、うちの場合はリフォームを入れる。住宅ローンの融資に必要な手数料の類もある。それを合算すると、やはり2,600万円くらいが妥当になってくるのである。

そんなやり取りを9月19日に行った。土曜日だし、4連休で火曜日まで祝日ということもあり、銀行の仮審査の結果が出たのは28日のことであった。日数にすると10日目だが、営業日では4日目に結果が出たことになる。

ただ、4日目に結果を出したのは1つの銀行だけであり、それ以外はまだ何日かかかった。結果的に最初に結果を出した銀行に決めた。この銀行は仮審査に出した当日に電話確認をかけてきたり、やる気が見えていた。

家を買うまで（2）

Sat, 24 Oct 2020 17:32:38 +0900

家さがしを始めて最初に考えたのは、そもそも自分が住宅ローンを組めるのか？であった。住宅ローンが一発OKになるのは、医者とか弁護士、公務員、大企業の正社員ということで、私はそのどれでもなく、ほぼ1人会社の社長である。1人会社の社長としての経験は7年くらいあるが、1人→ほぼ1人になるときに会社を新しく作り直したので、そこからは2年しか経っていない。会社を作って2年は、住宅ローンの審査に入れる最低条件である。

年齢的にあまり長いローンは組みたくないし、せいぜい20年（結果、25年にはなったが60代中盤までには終わる）で、あまり無理せず･･･と考えると、築10〜20年くらいのマンションというのがいい線だなと思った。
早い人なら30代前半で家を買うだろう。その人たちが、今の私の年齢になった頃には家は築10年くらいになっている。だから、今から買うなら、それくらいの家で良いだろう。そんな風に思ったのだ。

結果的に、マンションではなく戸建になり、中古であることは同じだが築年数は5年も経っていない。紆余曲折あると、結果はこうも変わるものだ。

それでも、家選びの最後まで中古マンションは残った。今回購入する戸建より、そのマンションの方が立地的な利便性は高そうだった。ただ、ちょっとスーパーが遠いねとかはあったから、点数にすれば70点台でしかなかったが。
だが、結局は即断傾向にある奥さんの即決である。この部屋（マンション）では洗濯物が乾かないと言われたら、ぐうの音も出ない。

家を買うまで（1）

Sat, 24 Oct 2020 17:17:03 +0900

このブログを始めたというか、AsahiNetと契約するに至ったのは、家を買うことになったからである。戸建の家を買って、そこにネット回線を引かねばならない。今まで住んでいたのはマンションばかりで、そういうところは簡単にネットが引けるが、戸建となるとそうもいかない。

それはさておき、せっかく自分の家にネットを引くのだから、固定IPでいろいろ遊びたいというのが人の常である。だから、固定IPを安価に導入できるプロバイダとしてAsahiNetを選ぶに至ったのだ。

さて、家を買うまでである。長い話になるだろうから、あらかじめ（1）としておいた。
家を買おうと思い立ったのは、自分自身が40代になって、結婚もして、そろそろ落ち着きたいと思ったからだ。落ち着きたいのは主に仕事なのだけど、社会人になって上京して以来、20年間主に東京で過ごしてきて、仕事も東京でやって。だけど、数年前に独立して企業支援みたいなことをやりたいと思ったときに、自分が今後も腰を落ち着け続けるかどうかわからない東京で、そのお客さんを探して良いものかと思った。企業支援はずっと続く仕事だから、頼む方はずっとその地域にいるだろう人に頼みたいだろう。だから、結局のところ、私はそういう仕事をほとんどしないまま、それまでの延長線上にあるような仕事をしていた。

だけど、このタイミングで家を買って、腰を落ち着ける場所ができたなら、もう一度、その場所で企業支援をきちんとやれるのではないか。地域に根付くことができるのではないかと思ったのだ。幸い、生まれ故郷に家を買い、戻ることができるのだから、格好である。

そんな具合で家を買うことを決めたのだが、あとは、買うに至るまでの道筋を少しずつ書いていこう。

ブログを始める

Sat, 24 Oct 2020 17:08:07 +0900

なんというか、古さしか感じないアサブロであるが、せっかくなのでブログを始めることにする。
AsahiNetは、パソコン通信時代からの老舗のプロバイダだけあって、なんだかインターネット老人会というか、パソコン通信老人会の風情である。もちろん、接続サービスは光コラボもやっているから新しいのだが、周辺のサービスが老人会の雰囲気だ。

でも、まぁ、ここでやっていればきっと、キラキラしたインターネットからは離れて、バレないだろうかろうから。